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时间:2017-12-28 15:01来源:flashgamewall.com 作者:澳门威尼斯人 点击:
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在曾有过多轮社会热议之后,近期又再次出现关于房地产税改革的热议局面。

昨天,华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长撰文认为,房地产税可“压舱促稳”,抑制肆无忌惮的炒作房地产税为房地产市场及相关领域的运行产生一种“压舱促稳”的作用。它在保有环节上形成的可估量的年复一年的成本,会引导相关主体的预期和他们的行为,产生的效果一定是有利于抑制肆无忌惮的炒作。

贾康的观点颇具代表性,主张开征房地产税的学者普通观点认为,房地产税增加房屋持有成本,有利于抑制炒房,对房价及房地产市场起到“压舱促稳”的作用。简单地说,就是持有十多套房子的“土豪们”,必然会大甩卖或者拿出来出租。

果真如此吗?笔者认为,从理论上来讲,房地产税增加持有成本,确实会有可能出现甩卖的结果,但我们还需要考虑“税负归宿”,即税收不管向谁征收,最终都会落到无弹性或弹性较小的群体身上,因此,房地产税开征必须充分考虑到刚需一族是否成为税收的最终归宿,否则将会导致“羊毛出在羊身上”。

此轮房地产税的热议源于,财政部部长肖捷12月20日在《人民日报》发表《加快建立现代财政制度》一文。文章提到:按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

一时间,房地产税顿时山雨欲来风满楼。其实,社会舆论对肖捷部长的文章存在夸大解读,尤其是按照评估价值征收,涉及到庞大操作性问题,例如评估的巨大社会成本及工作量,实际上不大可能很快落地。

从长远来看,构建现代房地产税制度是肯定要到来的,但罗马不是一天建成的,现在即便是立法也是房地产税这座“罗马大厦”刚刚开挖基础罢了。房地产税牵涉面很广,征收也很复杂,指望起马上落到并平抑房价,多少有些画梅止渴。

贾康等学者普遍把房地产税视为降房价的利器,是房地产市场调控的杀手锏,他们最基本的逻辑就是,房地产税开征后,拥有数套甚至数十套房子的土豪们就会大甩卖,房价就会下降;或者进入租赁市场,增加供给量,住房租赁市场进入买方市场。

显然,这是简单地从税收通过影响价格成本,进而改变房地产供给与需求的角度来分析问题。的确,从本质上来讲,所有市场都受供给与需求价格影响,价格与供需关系互为影响,而税收成本也是价格的构成部分。但价格对市场供需关系的影响极为复杂,对于一般商品来说,价格上涨,需求减少,但也会因为利润而刺激供给增加;而价格下降,需求增加,但供给减少。

因此,通过价格来调节供需关系是不确定的,房地产市场“买涨不买跌”也说明了这点,实际上近年来的房价疯涨,早已脱离了传统意义上的价格规律了(即价格由供需关系决定),而与未来收益率相关。换言之,征收房地产税未必能影响到供需关系,只要未来回报率高,税收所增加的成本能被高收益率所覆盖,能否降房价或者能降多少还是一个未知数。

其实,很多人还忽视了另一个与需求相关的税收原理----税收归宿,这也是包括房地产税等在内的一切税种如何征税的核心。所谓的税收归宿就是税负的最终落脚点是谁,税收的承受者未必是直接向政府交税的人。例如,政府开征土地税,土地购买者便会将应缴纳的土地税折入到资本,将税负转嫁给土地的销售者,从而表现为土地价格上涨。

实际上,目前高土地价格情况下,地王的价格都已经被地产商转嫁给购房者,而购房者的持有成本并不低,但只要有上涨的预期,购房者还能将能成本转嫁到下一个购房者身上。

税收归宿理论认为,是否能够实现顺利税负转嫁,主要取决于需求弹性,税收将最终由弹性最小、最不灵活的税基所承担。具体到房地产税,在设计的时候就要充分考虑到那些群体是弹性最小、最不灵活的税基,尤其避免对中小户型实行高税率,最终转移到刚需一族身上。笔者一个朋友在武汉拥有17套房子,基本上都是小户型,是租赁市场上需求最旺盛的,他说,房地产税开征之后,加到房租上好了。

回到贾康的观点,即便房地产税的确有“压舱促稳”的作用,但也要看房地产税这块“压舱石”所放的位置,如果在船舱的两头,必然加剧不平衡,同时,如果“压舱石”过重,也会导致沉船。

总之,宏观上、理论上的道理怎么讲都不会有大的错误,但具体到微观经济、现实生活,必须要慎之又慎,切不可有“只要开征房地产税,土豪就大甩卖”麻痹思想,否则必然事与愿违。(作者系中国不良资产行业联盟首席经济学家盘和林)

(责任编辑:威尼斯人_威尼斯人官网.澳门正规网站)
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